ข้อควรรู้ “ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด”



        การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีข้อดีหลายอย่างที่กฎหมายคุ้มครอง อย่างไม่ถูกเพิกถอนการซื้อขายหากมีการดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมายของเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว หรือได้รับยกเว้นค่าอากรการโอน คนอื่นมาร้องว่าเป็นของตนไม่ได้ มาอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็จะแพ้คดี เป็นต้น
        เริ่มน่าสนใจเเล้วใช่มะ งั้นมาดูกันดีกว่ามีขั้นตอนการประมูลอย่างไรบ้าง?
        1.ต้องวางเงินประกันการประมูล : ในประกาศขายทอดตลาดทุกรายการจะมีจำนวนเงินที่กำหนดให้ท่านต้องวางในการเข้าสู้ราคา แล้วจะได้ป้ายใช้สำหรับยกเพื่อสู้ราคาแต่ละรายการ การยกแต่ละครั้งหมายถึงการขึ้นเงินสูงกว่า อาจวางเป็นเงินสดหรือเป็นแคชเชียร์เช็คก็ได้ ไม่มีก็ถือว่าหมดสิทธิเข้าสู้ราคา

        2.ตรวจดูการขายว่าปลอดจำนองหรือติดจำนองหรือไม่ : กรณีนี้สำคัญมาก เพราะหากติดจำนองไปด้วย เจ้าหนี้จำนองอาจมาบังคับจำนองเอากับเราและนำทรัพย์นั้นขายทอดตลาดนำเงินไปชำระหนี้ได้ ถ้าเป็นแบบนี้ต้องตรวจสอบต่อไปว่าจำนองที่ติดมานั้นมีจำนวนเท่าใด เพื่อนำมาลดลงจากราคาที่เราสนใจ เช่น หากติดจำนองอยู่ 1 ล้าน และที่ดินแปลงนี้คิดว่าจะซื้อในราคา 3 ล้านบาท ก็อาจจะเข้าสู้ราคาเพียง 1.5 ล้านบาท เพราะจะมีดอกเบี้ยที่ต้องรับผิดชอบอีก รวมถึงค่าธรรมเนียม ภาษีต่างๆ ที่จะกล่าวต่อไป เเต่การขายโดยส่วนใหญ่แล้วจะปลอดจากจำนอง เว้นแต่ที่ดินแปลงนั้นมีจำนองหลายลำดับ

        3.ต้องชำระเงินทั้งหมดเป็นเงินเท่าไร : ให้เตรียมเงินหรือแคชเชียร์เช็คไปให้พร้อม ไม่งั้นอาจพลาดการทำสัญญาและจะกลายเป็นผู้ผิดสัญญาได้ และเงินวางประกันการประมูลก็จะถูกริบ โดยปกติแล้วต้องวางวันประมูลร้อยละ 25 ก่อน ส่วนที่เหลือจะต้องชำระภายใน 15 วัน แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ๆ หรือเป็นการขายทอดตลาดคดีล้มละลาย อาจกำหนดแตกต่างจากปกติก็ได้ ตรงนี้ตรวจดูให้ดี!
 
        4.ต้องไปตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์นั้นก่อน : ในประกาศจะกำหนดให้ต้องไปตรวจสอบทรัพย์ก่อนการประมูล กรมบังคับคดีจะไม่รับผิดชอบสำหรับความเสียหายไม่ว่ากรณีใดๆ เช่น บ้านถูกรื้อไปแล้วระหว่างประกาศขาย หรือในบ้านมีคนอยู่ (การซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่เข้าอยู่ไม่ได้ เพราะมีจำเลยหรือบริวารอยู่, กรณีนี้เราสามารถไล่ผู้อยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่) 

        5.ต้องระวังเรื่องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อการกำหนดราคาซื้อขายด้วย เพราะผู้ซื้อได้ต้องรับภาระในเรื่องนี้ทั้งหมด วิธีที่ดีและแน่นอนที่สุดคือนำหมายเลขโฉนดไปที่สำนักงานที่ดิน ขอตรวจสอบและให้คำนวณดูว่าเป็นเงินเท่าใด  บางแปลงอาจต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงเป็นล้าน เพราะหากจำเลยถือครองกว่าแปดปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ครึ่งเดียว และที่ดินมีราคาประเมินสูงด้วย จะทำให้มีภาษีต้องเสียมาก อาจไปอยู่ในอัตราภาษี 20-30% ก็ได้  
        โดยเฉลี่ยแล้ว หากที่ดินมีราคาประเมินอยู่ที่ 0.5-2.0 ล้านบาท ท่านจะต้องชำระเงินที่สำนักงานที่ดินสูงถึง 7-12% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับจำนวนปีและราคาประเมิน ลองคำนวณดูก่อนตัดสินใจ

        การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าการซื้อทรัพย์ปกติ แม้ยังไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ก็โอนมาแล้ว  และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 บัญญัติว่า “สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย” ยกเว้นการซื้อสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ที่ธรณีสงฆ์ หรือการขายทอดตลาดไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เพราะการขายทอดตลาด อีกทั้งการซื้อจากการทอดตลาดไม่ต้องเสี่ยงเรื่องโกงเจ้าหนี้และการถูกฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนด้วย 
        หากมีงบประมาณจำกัด ไม่ต้องการบ้านใหม่เอี่ยม การประมูลจากการขายทอดตลาดก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเลยนะ

ที่มา : คอลัมน์ Home Law นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ ม.ค.62


วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 04/03/2562


ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ มือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom


บ้านมือสอง, คอนโดมือสอง, ขายบ้าน, ขายคอนโด, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, สินเชื่อ, ตัวแทนอสังหาฯ, ข่าวอสังหาฯ



บทความยอดนิยม

Home2nd Recommened This Week 01/03/62

จำนวนผู้เข้าชม: 0

home2nd recommened this week 08/03/62

จำนวนผู้เข้าชม: 0

Author

เกี่ยวกับผู้เขียน

ทีมงาน home2nd ได้รวบรวม บ้านไอเดีย ข้อมูลอสังหาฯ เนื้อหาความรู้ต่างๆ รวมถึงแก็ดเจ็ตและผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน จากหลายหลากที่ มาแชร์ให้สำหรับผู้ที่สนใจในเรื่อง อสังหาริมทรัพย์ได้อ่านกัน เพื่อให้ได้รับ ไอเดีย แรงบันดาลใจ และความรู้ใหม่ๆ ดังที่มีคำกล่าวไว้ว่า “ชีวิตคือการเรียนรู้ที่ไม่รู้จบ”