5 ไม้เด็ด ตรวจ-เช็ค-ประเมิน สิ่งปลูกสร้างบ้านมือสอง


การลงทุนซื้อบ้านมือสอง ที่มีสภาพเสื่อมโทรมมากๆ เพื่อมาปรับปรุง ตกแต่งบ้าน หาประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มหลังการตกแต่งบ้าน ถือเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่มีความน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะยิ่งพบเจอบ้านที่มีสภาพเสื่อมโทรมมากเพียงใด ก็จะทำให้โอกาสในการต่อรองให้ได้ราคาต่ำมากๆ ซึ่งนอกจากจะสามารถประหยัดต้นทุนการปรับปรุงตกแต่งได้แล้ว ยังช่วยให้สามารถเก็บเกี่ยวรายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย อีกด้วย

เคล็ดลับวิธีการที่ใช้เป็นแนวทางในการตรวจสอบและประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง อย่างละเอียด ในทางปฏิบัติแล้ว มีประเด็นที่ต้องตรวจเช็ค อยู่ 5 ประเด็นหลักๆคือ

1. ที่ดินที่สิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ ต้องดูว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่บนที่ดินที่มีโฉนดเลขที่เท่าใด มีเลขที่บ้านเท่าใด เพราะมีโอกาสที่สิ่งปลูกสร้าง จะก่อสร้างบนที่ดินผิดแปลงได้เสมอ นอกจากนั้นกรณีเป็นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่เช่า ก็จำเป็นอย่างยิ่งต้องตรวจเช็คให้แน่ใจว่ามีสัญญาเช่าหรือไม่ และสัญญาเช่ามีกำหนดอายุกี่ปี ตั้งแต่เมื่อไหร่ ถึงเมื่อไร รวมถึงมีเงื่อนไขอะไรกำหนดอยู่บ้าง ที่ต้องทำเช่นนี้ เพราะหากเกิดปัญหาขัดแย้งเรื่องการสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นขึ้นมาเมื่อไหร่ เจ้าของโรงเรือนจะอยู่ในภาวะเสียเปรียบแทบทุกประตู เนื่องจากการทำนิติกรรมใดๆ จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อนเสมอ

2. ขนาดของสิ่งปลูกสร้าง จะต้องมีการวัดขนาดเนื้อที่ใช้สอยของสิ่งปลูกสร้างแต่ละหลัง โดยการวัดขนาดกว้างยาวเป็นเมตร เพื่อคำนวณเนื้อที่เป็นตารางเมตร ซึ่งข้อมูลส่วนนี้ ถือเป็นข้อมูลสำคัญที่จำเป็นต้องมีเพื่อประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นในการไปสำรวจตรวจเช็คบ้านมือสองทุกครั้ง จะต้องไม่ลืมพกเทปวัดติดตัวไปด้วยเสมอ (เทปวัด ปกติจะเป็นม้วนสะดวกในการพกติดตัวไปไหนมาไหน มีความยาวตั้งแต่ 20-50 เมตร)

สำหรับการวัดขนาด จะต้องวัดขนาดของทุกชั้น แล้วนำมารวมกัน เป็นเนื้อที่รวมของสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง แล้วให้นำข้อมูลเนื้อที่รวมนี้ มาคำนวณหามูลค่าสิ่งปลูกสร้างใหม่ โดยเอาเนื้อที่สิ่งปลูกสร้างรวมคูณด้วยราคาค่าปลูกสร้างอาคารใหม่ต่อตารางเมตร ก็จะทำให้ได้มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างใหม่ขึ้นมา

จากนั้น ให้นำมูลค่าสิ่งปลูกสร้างใหม่ ที่หาได้นี้ มาปรับปรุงอีกครั้ง โดยนำมาหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาหรือค่าสึกหรอของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งปกติจะหักมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับสภาพสิ่งปลูกสร้างและการบำรุงรักษาเป็นสำคัญ ก็จะทำให้ได้มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างตามสภาพความเป็นจริงในที่สุด และเมื่อนำมูลค่าสิ่งปลูกสร้างตัวนี้ไปบวกเข้ากับมูลค่าที่ดิน ก็จะทำให้ได้ราคาที่ควรจะเป็นของบ้านหลังนั้นๆ สำหรับใช้ตัดสินใจลงทุนต่อไป ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า ถ้าไม่รู้ขนาดของสิ่งปลูกสร้าง ก็เท่ากับไม่มีวันรู้ราคาของสิ่งปลูกสร้างที่ใกล้เคียงความจริงได้เลย

3. สภาพของสิ่งปลูกสร้างและการบำรุงรักษาปกติสภาพสิ่งปลูกสร้างบ้านมือสอง นอกจากจะขึ้นอยู่กับอายุสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยังขึ้นอยู่กับการดูแลรักษาด้วย ทำให้บ้านมือสองแต่ละหลังจึงมีสภาพความแตกต่างกันค่อนข้างมาก และทำให้ค่าเสื่อมและค่าสึกหรอเกิดขึ้นมากน้อยไม่เท่ากันตามไปด้วย

เกณฑ์เบื้องต้นที่ใช้ในการประเมินค่าสึกหรอ หรือค่าเสื่อมของตัวบ้านมือสอง ส่วนใหญ่จะอาศัยการอ้างอิงอายุการใช้งานของบ้านแต่ละหลังเป็นสำคัญ เช่นถ้าคาดว่าบ้านหลังหนึ่งจะมีอายุใช้งาน 50 ปี ค่าเสื่อมก็จะคำนวณใช้ปีละ 2% หรือถ้าคาดว่าจะมีอายุ 20 ปี ค่าเสื่อมราคาแต่ละปี ก็จะเท่ากับ 5% เป็นต้น อีกวิธีหนึ่งที่นิยมทำกัน ก็คือการใช้วิธีเรียกช่างมาประมาณการค่าปรับปรุงและซ่อมแซมเพื่อทำให้บ้านกลับไปมีสภาพดีดังเดิม ว่ามีค่าใช้จ่ายมากน้อยเพียงใด จากนั้นจะใช้ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมดังกล่าว มาหักเป็นค่าเสื่อมต่อไป

4. วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง การตกแต่ง และฝีมือในการก่อสร้าง เป็นปัจจัยสำคัญอีกสิ่งหนี่งที่เกี่ยวพันกับความเป็นไปของมูลค่าบ้านมือสองด้วยทั้งนี้ต้องตรวจเช็คว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นใช้โครงสร้างอะไรเป็น เมื่อได้รายละเอียดโครงสร้างหลักแล้ว ก็จะต้องตรวจดูรายละเอียดการตกแต่งภายในด้วย ว่าใช้วัสดุอะไร เป็นวัสดุดีหรือไม่ดี มีคุณภาพแค่ไหน รวมทั้งดูฝีมือการก่อสร้างและการตกแต่งของผู้รับเหมาก่อสร้างด้วย

5. เจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง ต้องตรวจสอบดูว่ากรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นของเจ้าของที่ดินหรือไม่ สำหรับหลักฐานการได้มาซึ่งกรรมสิทธ์ในสิ่งปลูกสร้างนั้น อาจขอดูได้จากหลักฐานการซื้อขายหรือให้ กรณีเป็นสิ่งปลูกสร้างใหม่ อาจขอดูได้จากคำขออนุญาตปลูกสร้าง เพราะทางราชการถือว่าผู้ที่ถือคำขอปลูกสร้างโรงเรือนเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น หรืออาจขอดูได้จากหลักฐานหนังสือให้หมายเลขประจำบ้าน เพราะการขอหมายเลขประจำบ้าน ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้นจึงมีสิทธิ


ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ มือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom


บ้านมือสอง, คอนโดมือสอง, ขายบ้าน, ขายคอนโด, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, สินเชื่อ, ตัวแทนอสังหาฯ, ข่าวอสังหาฯ



Author

เกี่ยวกับผู้เขียน

ทีมงาน home2nd ได้รวบรวม บ้านไอเดีย ข้อมูลอสังหาฯ เนื้อหาความรู้ต่างๆ รวมถึงแก็ดเจ็ตและผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน จากหลายหลากที่ มาแชร์ให้สำหรับผู้ที่สนใจในเรื่อง อสังหาริมทรัพย์ได้อ่านกัน เพื่อให้ได้รับ ไอเดีย แรงบันดาลใจ และความรู้ใหม่ๆ ดังที่มีคำกล่าวไว้ว่า “ชีวิตคือการเรียนรู้ที่ไม่รู้จบ”