กลยุทธ์ประมูลบ้านมือสอง เพื่อลงทุน

สำหรับการขายทอดตลาดบ้านมือสองในบ้านเรา อาจแบ่งออกได้ เป็นสองช่องทางหลักๆ ด้วยกัน โดยช่องทางแรก เป็นการขายทอดตลาดผ่านทางกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลังศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกัน มาขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระคืนให้เจ้าหนี้ บ้านมือสองที่เสนอขายผ่านช่องทางนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านหลุดดาวน์จากสถาบันการเงิน ดังนั้นข้อดีก็คือ ผู้ประมูลจะมีโอกาสได้รับบริการสินเชื่อจากสถาบันการเงินพ่วงเป็นของแถมด้วย แต่ข้อเสียก็คือ บ้านเหล่านี้ มักมีสภาพทรุดโทรม และการเข้าไปดูสภาพจริงๆ ในตัวบ้านทำได้ลำบาก เพราะมักติดปัญหากับเจ้าของหรือผู้อยู่อาศัย เดิม และเวลาประมูลได้แล้ว ก็มักมีปัญหาต้องฟ้องร้องขับไล่กัน  

ส่วนอีกช่องทางหนึ่งเป็นการขายทอดตลาด ที่ดำเนินการโดยเอกชน ส่วนใหญ่จะเป็นการขายบ้านที่ได้มาจากเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการที่ต้องการนำออกมาขาย หรือบางครั้งอาจเป็นทรัพย์สินของธนาคารที่ได้รับโอนมาชำระหนี้จากเจ้าของโครงการ และจ้างบริษัทเอกชนเป็นผู้จัดการขายโดยประมูลขายทอดตลาดให้ ข้อดีของการขายทอดตลาดโดยเอกชน ที่ชัดเจนที่สุด ก็คือ มีบ้านหลากหลายมากกว่า และสภาพบ้านก็มักดีกว่าบ้านจากกรมบังคับคดี เพราะส่วนใหญ่ ผ่านการซ่อมแซม ปรับปรุงตกแต่งบ้านมาบ้างแล้ว ข้อดีอีกอย่างหนึ่งก็คือสามารถเข้าไปตรวจดูทั้งภายนอกและภายในบ้าน ก่อนการประมูล ได้ค่อนข้างสะดวก เพราะเป็นการขายที่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของแล้ว  

ว่าเงื่อนไขความสำเร็จของการเลือกหาบ้านผ่านช่องทางการขายทอดตลาด จะมีมากน้อยเพียงใด นอกจากขึ้นอยู่กับจังหวะกับโอกาส แล้ว ยังรวมถึงความรอบรู้ และรอบคอบของผู้เข้าประมูลด้วยเป็นสำคัญ สำหรับข้อควรปฏิบัติในการเข้าไปเลือกหาบ้านมาลงทุนจากช่องทางนี้ ที่พึงสังวรณ์ไว้เสมอ ได้แก่  

1.ก่อนจะเข้าประมูลบ้านขายทอดตลาดทุกครั้ง ต้องตรวจสอบบ้านที่สนใจจะเข้าประมูล อย่างละเอียด ให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ทุกครั้งต้องไปดูที่สถานที่จริง ให้ทราบสภาพที่แท้จริงเสมอ เพราะในทางกฎหมายแล้ว ผู้ขายไม่จำเป็นต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดแต่อย่างใด

2.ก่อนประมูลทุกครั้ง ควรปรึกษาผู้รู้ เพื่อขอความเห็นเกี่ยวกับการซ่อมแซม ตกแต่ง ว่ามีค่าใช้จ่ายมากน้อยเพียงใด ในการฟื้นสภาพบ้านให้กลับมาใช้งานได้ดังเดิม ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า บ้านที่จะเข้าไปซื้อเป็นบ้านเก่า และทรุดโทรม การซ่อมแซมและบูรณะเป็นเงื่อนไขจำเป็นที่ต้องกระทำหลังประมูลได้แล้ว

3.ประเมินราคาบ้านก่อนเข้าประมูลทุกครั้ง ซึ่งอาจประเมินจากราคาตลาดบ้านสภาพใกล้เคียงกันหรือประเมินจากค่าก่อสร้างบ้านใหม่ หักด้วยค่าสึกหรอ นำมาปรับด้วยค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบูรณะ เพื่อจะได้ใช้ราคาดังกล่าว เป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาสู้ประมูล จะได้ไม่คล้อยตามไปกับการปั่นราคาของหน้าม้า

4.ต้องไม่ลืมตรวจสอบทำเลที่ตั้งอย่างละเอียด เนื่องจากการเลือกหาบ้านมือสอง คงปฏิเสธไม่ได้ว่าจุดเด่นอยู่ตรงทำเลเป็นสำคัญ ต้องแน่ใจว่าทำเลบ้านที่สนใจมีจุดเด่นเฉพาะตัว และไม่อยู่ในแนวเวนคืน

5.ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และภาระผูกพัน โดยตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอดูต้นฉบับโฉนด ว่าใครเป็นเจ้าของสิทธิ และดูหลังโฉนดว่ามีติดภาระจำยอมหรือถูกรอนสิทธิหรือไม่ และควรตรวจสอบดูว่ามีสัญญาเช่าติดพันอยู่ด้วยหรือไม่

6.กรณีประมูลบ้านขายทอดตลาดที่ดำเนินการโดยเอกชน จะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ที่นำทรัพย์มาขายทอดตลาดนั้นมีอำนาจแท้จริงในการขายทรัพย์นั้นทั้งนี้กฎหมายกำหนดว่า ผู้ขายทอดตลาดจะต้องได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของทรัพย์หรือผู้จะขายทรัพย์ก่อน จึงจะไม่มีปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังการประมูล

7.ตรวจสอบข้อมูล มิเตอร์น้ำ, ไฟฟ้า และโทรศัพท์ ว่ามีภาระติดค้างอยู่มากน้อยแค่ไหน และมีค่าเบี้ยปรับที่ต้องเสียเท่าไหร่ ซึ่งต้นทุนเหล่านี้ เป็นภาระที่ผู้ประมูลได้ อาจต้องรับภาระหลังประมูลแล้ว

8.ตรวจดูเงื่อนไขต่างๆ ในการขายทอดตลาด อย่างรอบคอบ อาทิเงื่อนไขการชำระเงินหลังการประมูล การวางเงินมัดจำก่อนเข้าทำการประมูลค่าธรรมเนียม และภาษีว่าใครจะต้องเป็นผู้ชำระภายหลังการประมูล

9.และคำแนะนำท้ายสุด เน้นหลัก “กันไว้ดีกว่าแก้”กล่าวคือ กรณีสำรวจบ้านแล้ว พบว่าเจ้าของบ้านเดิม ผู้อาศัยหรือผู้บุกรุก ส่อแววให้เห็นว่าน่าจะมีปัญหาในการให้ย้ายออกจากบ้าน ถ้าเจอแบบนี้ เลี่ยงได้ก็ขอให้เลี่ยง อย่าเข้าไปประมูลบ้านหลังนั้นเลย น่าจะดีที่สุด

>>การเตรียมตัวเข้าสู่ตลาดประมูลเพื่อซื้อบ้าน<<

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 05/09/2559

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ มือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom