การประเมินราคาบ้านและที่ดิน ต้องทำอย่างไรบ้าง


        เวลาจะซื้อขายบ้านก็ต้องประเมินราคากันก่อน เราจะได้รู้ว่าบ้านของเรานั้นมีราคาเท่าไหร่ เเละควรจะขายในราคาเท่าไหร่ถึงจะดี รวมทั้งจะได้นำไปเปรียบเทียบกับบ้านในละเเวกเดียวกันด้วย 
        แล้วการประเมินราคา เขาทำกันอย่างไรกัน...
        เทคนิคการประเมินราคา เพื่อหามูลค่าที่ควรจะเป็น ตามหลักสากลที่ยอมรับกันโดยทั่วไปนั้น มีอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ

1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market-Comparison Approach) 
        เเนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของทรัพย์สินเกิดจากทรัพย์สินอื่นที่มีลักษณะเดียวกัน แบบเดียวกัน หรือใกล้เคียงกัน เวลาประเมินก็จะมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีคิดแบบนี้นำมาใช้เรื่องการเปรียบเทียบบ้าน คอนโดฯ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ลักษณะคล้ายกันที่มีอยู่ในตลาด เพื่อปรับเเต่งราคาตลาดของทรัพย์สินที่อ้างอิงไว้ให้มีมูลค่าที่ควรจะเป็นของสินทรัพย์ที่ต้องการประเมิน 
        นอกจากเป็นที่นิยมมากแล้ว วิธีการประเมินแบบนี้มักใช้ได้ดีกับบ้านในบริเวณที่มีการซื้อขายมากรายในระยะเวลาที่ผ่านมา และยิ่งมีบ้านมาเปรียบเทียบมากแค่ไหน มูลค่าที่ได้ ก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากเพียงนั้น 

2.วิธีคิดจากรายได้(Income Approach) 
        สำหรับเเนวคิดนี้เชื่อว่าสินทรัพย์ใดที่ก่อให้เกิดรายได้ ก็ควรจะมีมูลค่าตามเเนวคิดนี้มีสูตรคำนวณราคาประเมินง่ายๆ คือ

ตัวอย่างการประเมินราคา

        วิธีนี้เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น แฟลต อพาร์ทเมนท์ หอพัก บ้านเช่า รวมตลอดทั้งที่ดินเพื่อการเกษตร

3.วิธีต้นทุนทดแทนหรือวิธีคิดจากต้นทุน(Replacement-Cost Approach) 
        แนวคิดสุดท้ายนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน แล้วหักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน หรือค่าเสื่อมราคา(Depreciation) 
        วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน และมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาทรัพย์สินจำนวนมากๆ ได้ และวิธีนี้ยังเหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถวิเคราะห์โดยเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ตัวอย่างการประเมินราคา

        ต้องการประเมินราคาตึกแถว 2 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร แห่งหนึ่งที่ปลูกมาแล้ว 3 ปี
วิธีการประเมินราคาตามวิธีนี้เริ่มจาก


ที่มา : หนังสือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย อนุชา กุลวิสุทธิ์

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯมือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom


ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ มือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom


บ้านมือสอง, คอนโดมือสอง, ขายบ้าน, ขายคอนโด, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, สินเชื่อ, ตัวแทนอสังหาฯ, ข่าวอสังหาฯ



Author

เกี่ยวกับผู้เขียน

ทีมงาน home2nd ได้รวบรวม บ้านไอเดีย ข้อมูลอสังหาฯ เนื้อหาความรู้ต่างๆ รวมถึงแก็ดเจ็ตและผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน จากหลายหลากที่ มาแชร์ให้สำหรับผู้ที่สนใจในเรื่อง อสังหาริมทรัพย์ได้อ่านกัน เพื่อให้ได้รับ ไอเดีย แรงบันดาลใจ และความรู้ใหม่ๆ ดังที่มีคำกล่าวไว้ว่า “ชีวิตคือการเรียนรู้ที่ไม่รู้จบ”